Organisée le 26 mars 2026 par l’UNGE 01, la Matinale du foncier de l’Ain a réuni élus, aménageurs, experts et professionnels de l’immobilier autour d’un constat partagé : le territoire fait face à une tension foncière inédite, amplifiée par des projets industriels majeurs et des contraintes réglementaires croissantes.
Dans la continuité des précédentes éditions, cette rencontre visait à croiser les regards et à faire émerger des pistes d’adaptation face à des mutations rapides du secteur.
Un territoire sous forte pression démographique et économique
Le territoire de la Plaine de l’Ain connaît une dynamique particulièrement soutenue. Avec 53 communes et une croissance démographique équivalente à l’arrivée d’une commune supplémentaire chaque année, les besoins en foncier s’intensifient fortement.
Cette pression devrait encore s’accentuer avec l’arrivée de projets structurants, notamment les réacteurs EPR2 à horizon 2028 et l’implantation de SAFRAN d’ici 2030. À terme, plusieurs milliers de personnes supplémentaires sont attendues sur le territoire.
Dans ce contexte, les collectivités alertent sur un manque critique de foncier disponible, alors même que les contraintes liées au ZAN limitent les capacités d’extension. Les enjeux d’infrastructures (mobilités, franchissements, réseaux) apparaissent également comme des conditions indispensables à l’accueil de ces nouvelles activités.
Des outils fonciers sous tension
Les intercommunalités, à l’image de la CCPA, font face à une équation complexe : répondre à la demande économique sans disposer des réserves foncières suffisantes.
L’absence de PLUi et la coexistence de multiples documents d’urbanisme compliquent encore la lisibilité et la mise en œuvre des stratégies foncières. Dans ce contexte, les acteurs mobilisent différents leviers : droits de préemption, recours aux baux à construction ou encore partenariats renforcés avec les établissements publics fonciers.
Mais tous s’accordent sur un point : le temps administratif et opérationnel n’est plus en phase avec l’urgence des besoins.
Anticiper pour mieux concilier développement et contraintes environnementales
La question de l’anticipation est revenue comme un enjeu central des échanges.
La SAFER a notamment souligné la difficulté à intégrer en amont les compensations agricoles et environnementales, souvent traitées trop tardivement et devenant alors bloquantes. L’identification de gisements fonciers dédiés apparaît comme une condition essentielle pour accompagner les grands projets.
De leur côté, les établissements publics fonciers insistent sur la nécessité d’engager très tôt les études (géotechniques, environnementales) afin de sécuriser les opérations et limiter les délais liés aux procédures réglementaires.
Un marché immobilier fragilisé par les coûts et l’incertitude
L’ensemble des professionnels présents a confirmé un contexte économique toujours contraint.
Le secteur de la construction reste marqué par une forte baisse de la maison individuelle et des coûts élevés qui freinent les projets, tant du côté des particuliers que des collectivités. Les lotissements peinent à se commercialiser et les primo-accédants restent fragilisés.
Dans le même temps, la demande en logement, notamment locatif et social, continue de progresser fortement, accentuant le déséquilibre entre offre et besoins
Des pratiques en évolution, entre innovation et exigences accrues
Les évolutions concernent également les pratiques professionnelles.
Jean-Yves Bourguignon a ainsi présenté les dernières avancées en matière d’expertise immobilière, avec la révision de la Charte de l’expertise et l’introduction de nouvelles notions comme la « property value ». Il souligne également l’essor des outils numériques et de l’intelligence artificielle, tout en rappelant le rôle irremplaçable de l’expertise de terrain.
Par ailleurs, les acteurs financiers et juridiques pointent une complexification des montages, une prudence accrue des investisseurs et une multiplication des contentieux.
Un besoin renforcé de coordination et de vision à long terme
Au fil des échanges, un consensus se dégage : les défis actuels nécessitent une approche plus collective, plus anticipée et plus stratégique.
Cela passe par :
– une meilleure coordination entre acteurs publics et privés,
– une adaptation des outils d’urbanisme et de financement,
– et une capacité à se projeter à long terme pour accompagner les transformations du territoire.
Dans un contexte de fortes incertitudes économiques et réglementaires, cette nouvelle édition confirme le rôle essentiel des Matinales du foncier comme espace de dialogue et de co-construction, au service de territoires en pleine mutation.
