À la suite de la publication du rapport « Crise du logement – La parole aux maires » par Idheal, l’Union Nationale des Géomètres-Experts souhaite alerter sur un point central : la crise du logement est aussi une crise du foncier.
Le récent rapport publié par Idheal, « Crise du logement – La parole aux maires », donne à entendre une voix trop rarement écoutée : celle des élus locaux confrontés, au quotidien, aux tensions croissantes du logement.
Le message qu’ils adressent est clair : la crise est là, elle s’intensifie, et elle est profondément territoriale. Elle touche les métropoles, les villes moyennes, les bourgs ruraux. Elle fragilise le recrutement des entreprises, le maintien des services publics, l’équilibre social des communes. Elle n’est plus seulement une question sociale : elle est devenue un enjeu d’attractivité et de cohésion territoriale.
Mais derrière la diversité des situations, un point commun émerge : le foncier est le verrou central.
Une crise d’accès au foncier mobilisable
Les maires interrogés identifient comme principaux obstacles à la production de logements :
– le manque de logements disponibles
– le manque de foncier à bâtir
– le coût du foncier
– la complexité des règles
– et, de plus en plus, la contrainte environnementale.
Autrement dit : la question n’est pas seulement de vouloir construire. Elle est de savoir où, comment et dans quelles conditions foncières le faire.
La sobriété foncière, incarnée par l’objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN), cristallise les inquiétudes. Dans de nombreux territoires, elle est perçue comme une contrainte supplémentaire, voire comme un frein au développement local.
Pourtant, la réponse ne peut être un retour à l’étalement urbain. Elle doit être une montée en compétence collective sur l’optimisation et la transformation du foncier existant.
Si ce constat d’impuissance est largement partagé, la réalité est plus contrastée : les choix locaux en matière de formes urbaines, de densité ou de préservation du cadre de vie peuvent également influer sur la capacité à produire du logement.
Planifier ne suffit plus : il faut rendre opérationnel
Les documents d’urbanisme sont cités comme les premiers leviers d’action. Mais une majorité de maires se disent aujourd’hui impuissants à produire ou rénover suffisamment.
Pourquoi ? Parce que la planification ne crée pas mécaniquement du foncier mobilisable.
Entre le zonage théorique et la réalité opérationnelle, il y a :
– des parcelles indivises
– des configurations cadastrales complexes
– des divisions mal adaptées
– des servitudes
– des contraintes techniques
– des coûts de viabilisation
– des négociations foncières difficiles.
La crise du logement n’est pas qu’une crise de programmation. C’est une crise de transformation foncière.
Le moment foncier du ZAN
L’objectif ZAN impose un changement de modèle : passer de l’extension à l’optimisation.
Cela suppose :
– d’identifier les dents creuses réellement mobilisables
– de recomposer des unités foncières
– de densifier sans dégrader la qualité urbaine
– de sécuriser juridiquement les divisions
– de mobiliser le foncier public de manière stratégique
– d’articuler projet urbain et réalité parcellaire.
Ce travail ne peut être improvisé. Il exige une expertise technique et juridique fine, au plus près du terrain.
La réponse ne réside ni dans l’étalement urbain, ni dans le refus de toute densification, mais dans une urbanisation soutenable, conciliant production de logements, qualité de vie et préservation des équilibres environnementaux.
Les géomètres-experts : une ingénierie de proximité au service des collectivités
Dans cette transformation, les géomètres-experts ont un rôle majeur à jouer.
Professionnels du foncier, à l’interface du droit, de la technique et de l’aménagement, ils accompagnent déjà les collectivités dans :
– l’analyse de la constructibilité réelle des terrains
– la recomposition parcellaire
– la division et l’optimisation foncière
– la sécurisation juridique des opérations
– le montage d’opérations d’aménagement
– la mobilisation du foncier public
– l’adaptation des projets aux contraintes réglementaires et environnementales.
Dans les petites et moyennes communes, où le rapport d’Idheal souligne un déficit d’ingénierie publique, cette expertise de proximité est un atout décisif.
Produire du logement ne consiste pas seulement à ouvrir des zones à l’urbanisation. Cela suppose de comprendre finement la structure foncière d’un territoire et d’agir avec précision.
Dans ce contexte, les géomètres-experts ont vocation à jouer un rôle de médiateur, en accompagnant les collectivités pour concilier les attentes des habitants, les contraintes opérationnelles des projets et les objectifs de sobriété foncière.
Redonner aux maires les moyens d’agir
Les maires ne demandent pas nécessairement plus de compétences. Ils demandent de la stabilité, des moyens et de l’ingénierie.
La réponse à la crise du logement passera donc par :
– une stratégie nationale claire
– des financements adaptés
– mais aussi par une mobilisation renforcée des acteurs techniques territoriaux.
L’ingénierie foncière doit être reconnue comme un levier central de la politique du logement.
Faire du foncier une solution
Le rapport d’Idheal a le mérite de replacer le débat là où il doit être : au plus près des territoires.
La crise du logement ne se résoudra ni uniquement par la norme, ni uniquement par le marché. Elle se résoudra par une approche opérationnelle, territorialisée et pragmatique du foncier.
Les géomètres-experts sont prêts à accompagner les collectivités dans cette transition.
Parce que derrière chaque logement, il y a un terrain.
Et derrière chaque terrain, une réalité foncière qu’il faut comprendre, sécuriser et transformer.
La sortie de crise sera aussi foncière.
Pour l’Union Nationale des Géomètres-Experts,
Cécile Taffin,
Présidente
